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新手買房的第2堂課針對區位和環境的挑選幫大家做了重點整理,接下來,讓我們開始進入看房的環節。講到看房應該會有些人會想到風水,其實不管你相不相信風水,我們以經濟面的角度來看,如果你的房子有風水問題,未來如果要換屋轉售就會影響價格,這也是我們前幾堂課一直提醒大家的接手性問題,有風水瑕疵的房子只能賣給不看風水的人,買方就會少很多。不相信風水也沒關係,但至少我們這堂課要教大家的6個風水禁忌你必須看得懂,才不會落入房子出售被瘋狂議價的窘境。

 

■ 風水怎麼看?

一般來說我們會把風水分為內、外2大類:

1. 內部風水:居家內的格局造成的問題,可以透過裝潢來化解。

2. 外部風水:通常是基地所在位置,或者周圍建物所造成的,難以化解。

因為內部風水還算有機會化解,這堂課就讓我們針對外部風水的部份來向大家做講解,建議大家無論如何都要避開。


■ 你需要特別註意的6種外部風水煞!

因為外部風水通常難以化解,所以大家在看房的時候需要特別註意,接下來我們就來為大家講解6種基本的風水煞:

一、路沖:

|資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房,方式有很多種,其中最常見的就屬於贊助頭期款,子女只需要負擔房貸,對此,翠華地政士事務所李復華地政士表示,長輩資助頭期款屬於現金贈與,需要注意的就是應避免超過免稅額,否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條,每人每年有220萬元的免稅贈與額度,因此若是父母2人要幫忙子女買房,當年的上限額度就是440萬元,不過若是剛好遇上女子結婚,則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元,等於1年內父母各自可以贈與320萬元,加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關:繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出,一般來說,民眾得知自己擁有繼承權後,若沒有特殊情況,首先就要繳清遺產稅,才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作;而目前遺產稅計算,主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成,另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度,也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算,遺產淨額在5千萬元以下,稅率為10%;5千萬到1億元間,課徵500萬元,再乘上15%;1億元以上,課徵1250萬元,稅率20%,換句話說,遺產(房子)價值越高,稅自然也要繳得更多!

|善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期,也令人不禁聯想,後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令,如此一來買房恐貸不到理想成數,因此買預售屋想提高貸款成數,一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好,不過若是貸款成數仍不足的話,建議一開始簽約時就要先留意合約內容,House123執行長邱愛莉指出,部分建商會在契約中註記,若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話,建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款,舉例來說如果想貸8成,但銀行只能貸款7成,建商則可以補足貸款的另外1成,不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行,而第二順位抵押權就會是建商,此外也要留意建商貸款可能也有利率,多數分為兩種,一種為跟銀行相同的房貸利率,另一種則是無息貸款,不過得於3~5年內短期內償還,簽約前得先留意。

住家社區大門直接面對馬路,對低樓層比較有影響,除了容易發生車禍之外,車燈照進住家窗戶也都會造成幹擾。
另外,有些小型巷子的巷沖有可能被疏忽,請大家要特別留意。
至於要買到多高的樓層才不會受到路沖的影響,必須看對路沖的馬路附近房子的高度而定,如果附近房子都在5樓左右,買在10樓以上對路沖的影響就會降低很多,但買在5樓以下就需要考慮了。

►延伸題:

Q:商家路沖也不好嗎?

A:對商家比較不影響, 對商家來說路沖的位置,招牌可視性反而比較明顯, 可以根據商家自己的屬性做選擇。

 

二、反弓煞:

道路或河流行經之處,房屋處於彎道的外側就是反弓煞,很多車禍都是在彎道煞車不及就撞上外側的房屋,另外車燈也容易照進去窗內。反之處於彎道內側的話反而是好風水。

 

三、剪刀煞:

當路口交叉如同剪刀,呈現Y字型而非90度的情況下,房子就像被剪刀的開口包圍一樣,就是剪刀煞。
剪刀煞的位置也有分好壞,剪刀刀口的地方需要避開,但是刀柄的外側是相對風水較好的地方。

 

四、壁刀煞:

壁刀煞有分為以下2種狀況:
A. 正對窗外大樓牆面形成的直角:從住家裡面透過窗戶朝外看出去,當面對的大樓有兩面牆構成的角正對你的窗戶,讓你有壓迫感就是不好的。

B. 兩棟大樓中的縫隙:從住家裡面透過窗戶朝外看出去,正好可以從對面兩棟高樓的中間看過去,會有一些風切的問題,晚上睡眠品質會受到影響。

 

►延伸題:

Q:臺北的高樓大廈這麼多,要怎麼做選擇才能降低壁刀煞帶來的問題?
A:主要還是要實際進去屋內體驗,會讓你有壓迫感的話就盡量不要考慮。但如果和對街大樓的距離超過10-20米以上,影響程度會降低。

 

五、擡轎屋 / 虎口煞:

A. 擡轎屋:地下車道出入口上方的戶別,因為房子下方是懸空的,看起來有站立不穩的感覺,就是擡轎屋。

B. 虎口煞:反之,如果是住家窗戶打開來,對面是車道出入口,則是虎口煞。

不管是擡轎屋或是虎口煞,這樣的戶別容易會有光害和噪音的問題,當汽車要進入或離開停車場的時候,車燈容易照進住家窗戶,車輛經過產生的震動和噪音也會造成幹擾,除了半夜睡眠時間很容易被影響之外,也會造成車道上方的窗戶沒辦法打開或要長期拉上窗簾的狀況。

 

►延伸題:

Q1:以車道上方的擡轎屋來說,住在不同樓層會有差別嗎?

A1:不管是擡轎屋或虎口煞會影響到的是1、2樓,3樓以上受到的物理性影響不大,但有些人還是不太喜歡房子下方是懸空的感覺,建議大家還是盡量避開。

 

Q2:如果我不在意風水,實際去看屋也沒有感覺到光害或是噪音問題,這樣我還要註意什麼?

A2:可以註意房價是不是真的有便宜很多,就算自己不在乎,還是會有些人在意,理論上這樣的戶別應該要比行情價便宜很多。

另外,看屋的時候沒感覺到光害及噪音的問題,很有可能是新成屋的狀態,一但房子屋齡變老,隔音設備開始有些損害之後,問題可能就會出現了。

 

六、藥罐煞

從住家向外看,看見附近建築頂樓的大水塔,就是藥罐煞,尤其買6、7樓的戶別要特別註意。
藥罐煞的問題在於好像天天面對著大型藥罐,會導致居住者大小病不斷的意涵。另外像是天氣好的中午,鐵皮的水塔就有可能會反射太陽光進住家,這也會有光害影響。

 

►延伸題 :水塔除了有藥罐煞的問題,另外可以延伸出中繼水箱層的問題!

Q1:什麼是中繼水箱層?

A1:大樓的供水是利用馬達將水打上樓存在水塔裡面,以前的水壓沒這麼強的時候馬達可以打到60公尺高,也就是14樓左右的位置,為了供給給更高樓層的住戶,會在14樓左右設立中繼水箱層,另外設一個馬達再把水打上頂樓,所以18樓以上的房子要註意有沒有中繼水箱層。

 

Q2:有中繼水箱層的樓層是可以買的嗎?

A2:一般中繼水箱層可能會在14樓附近,建議不要買中繼水箱所在的上下樓層,除了機房噪音吵雜之外,還有可能導致房屋漏水及潮濕。另外,如果要買中繼水箱層的房子,每坪至少會便宜到2-3千。

 

※額外補充:需要避開的特殊樓層

之前有跟大家分享我們的口訣:「一高、二捷、三科、四公園」,雖然說離捷運站近是加分條件,但也要註意是不是離高架捷運(輕軌)太近,或者是快速道路國道太近。

建議如果要挑這類的房子,房屋至少要比高架路段高過3層樓的高度,才不會受到太多幹擾。

 

■ 檢視風水的小幫手!

大家有加入樂居LINE的官方帳號「樂居小幫手」( )嗎?以上我們提到的內容都收錄在裡面,去看屋的時候打開小幫手就可以一次檢視囉!

打開樂居小幫手的頁面之後,功能表的左方有「購屋檢查表」,條列了在看房時需要註意的重點,下面幫大家介紹和風水課題有關的4大項目:

1. 風水檢查表:

包含本堂課為大家講解必須避開的6大風水禁忌


2.結構檢查表:

包含了購屋觀念第2堂課為大家說明的,必須特別註意的6條建築法規

 

3. 環境檢查表:

包含了購屋觀念第2堂課為大家說明的6種必須避開的嫌惡設施


4. 格局檢查表:

包含了20項必須註意的室內風水問題,我們將在下一堂課為大家講解格局圖怎麼看。

 

本篇幫大家整理了看房的時候需要註意的6種外部風水煞,下一堂會為大家繼續講解內部風水該註意些什麼,也要教大家「格局圖怎麼看!」,我們下堂課見!

更新時間 2021/04/23

水晶洞

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